Nedsättning av hyra och andra rättigheter
Om det har uppstått en brist i din lokal, har du enligt hyreslagen flera olika möjligheter att komma till rätta med detta. En brist föreligger om lokalen inte är i det skick som parterna har förutsatt och avtalat.
Vanligast är att kräva nedsättning av hyra men du kan även avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, säga upp hyresavtalet i förtid om det är en väsentlig brist samt kräva skadestånd. Vi råder dig till att ta kontakt med en jurist i de fall du överväger ett eget avhjälpande eller säga upp hyresavtalet i förtid, eftersom det finns vissa krav kopplade till nyttjandet av dessa rättigheter.
Enligt hyreslagen har du som hyresgäst rätt till hyresreduktion – en nedsättning av hyran om det föreligger hinder och men i din användning av lokalen. Vad är då ett hinder eller men? För att svara på det måste du först ta reda på vad ni parter har avtalat om för skick på lokalen. Om lokalen har en brist i förhållande till det skick som parterna har avtalat, kan du ha rätt till nedsättning av hyran.
Det är vanligt att parterna i ett hyresavtal träffar en överenskommelse om att hyresgästen inte ska ha rätt till nedsättning av hyran. Detta gäller dock i normalfallet enbart om det föreligger hinder och men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden utför sedvanligt underhåll.
Sedvanligt underhåll är allt sådant underhåll som beror på normalt slitage och måste utföras under en byggnads livstid. Således kan även ett stambyte utgöra ett sedvanligt underhåll även om det görs med mer än 30 års tidsintervall.
Rätt till skadestånd
En hyresgäst har rätt till skadestånd med anledning av bristen eller hindret i nyttjanderätten, om hyresvärden varit försumlig.
En s.k. omkastad bevisbörda gäller, vilket betyder att det är hyresvärden som måste visa att denne inte varit försumlig, för att slippa skadestånd. En hyresvärd som känner till en brist eller borde känt till en brist och inte genast rättar till bristen, har svårt att kunna visa att han inte varit försumlig. Hyresgästen måste å sin sida visa att det föreligger en brist eller hinder i nyttjanderätten samt att hyresgästen lidit skada. Utgångspunkten är att hyresgästen ska hållas skadeslös.
Rättsfall: (Mål NJA 2019 s 445)
En lokalhyresgäst fick rätt till nedsättning och förtida uppsägning av hyresavtalet.
En hyresgäst hade drabbats av störningar p.g.a. ombyggnation och begärde nedsättning av hyran. Senare sa hyresgästen även upp hyresavtalet i förtid.
Högsta domstolen (HD) konstaterade att hyresgästen hade hyrt en lokal i ett fyra år gammalt köpcentrum och hade därmed inte anledning att räkna med några större ombyggnadsåtgärder i centrumanläggningen, än sedvanligt underhåll.
Mot denna bakgrund utgjorde ombyggnationen en sådan brist som berättigade hyresgästen rätt till hyresnedsättning. HD fann att en nedsättning av hyran med 40 procent skulle utgöra en skälig nedsättning. Vidare fann HD att bristen i nyttjanderätten till lokalen hade varit väsentlig och att hyresgästen därför var berättigad att säga upp avtalet i förtid. HD fäste särskild vikt vid att ombyggnadsarbetena vid uppsägningen hade pågått i åtta månader och att det, trots denna långa tid, inte gick att förutse när arbetena skulle vara färdigställda.
Deponera hyra
Om du som hyresgäst inte betalar din hyra riskerar du att få din hyresrätt förverkad, det vill säga, att hyresvärden har rätt att häva ditt hyresavtal.
Om du anser att du har en fordran mot din hyresvärd, exempelvis på grund av en brist i lokalen som inte blivit åtgärdad trots tillsägelse, så finns en möjlighet att deponera hela eller del av hyran till Länsstyrelsen. Genom att deponera den del av hyran som motsvarar bristen i din lokal, skyddar du din hyresrätt och hyresvärden kan då inte säga upp kontraktet på grund av att du inte har betalt full hyra.
Observera att det är viktigt att inte deponera ett för stort belopp. Se också till att du först har framställt kravet i skrift till hyresvärden och gärna att du informerar om att du överväger att deponera del av hyran. Vid osäkerhet ta kontakt med en jurist för att diskutera igenom just din situation innan deponering av hyra sker.
Tänk på!
- Glöm inte att i skrift anmäla bristen till hyresvärden, det är först från denna tidpunkt som du kan ha rätt till nedsättning av hyra.
- Det är du som hyresgäst som ska bevisa att en brist har uppstått, glöm därför inte att dokumentera bristen, genom exempelvis anteckningar eller bilder.
- Om du ska deponera hyra, ta inte i för mycket, vid osäkerhet, deponera hellre ett lägre belopp än ett högre.
JB 12:11
11 § Uppkommer före hyrestidens början ringare skada på lägenheten än som anges i 10 § första stycket och är skadan inte avhjälpt när lägenheten skall tillträdas eller är lägenheten i övrigt, i annat fall än som avses i 13 §, på tillträdesdagen inte i det skick som hyresgästen har rätt att fordra, gäller följande:
1. Hyresgästen får avhjälpa bristen på hyresvärdens bekostnad, om hyresvärden underlåter att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske.
2. Kan bristen inte avhjälpas utan dröjsmål eller underlåter hyresvärden att efter tillsägelse ombesörja åtgärden så snart det kan ske, får hyresgästen säga upp avtalet. Uppsägning får dock ske endast om bristen är av väsentlig betydelse. Sedan bristen har blivit avhjälpt av hyresvärden, får avtalet inte sägas upp.
3. För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran.
- Hyresgästen har rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans försummelse.
- Om hyresavtalet avser en bostadslägenhet, får hyresvärden föreläggas att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Åtgärdsföreläggande meddelas av hyresnämnden efter ansökan av hyresgästen. I fråga om åtgärdsföreläggande gäller i övrigt vad som föreskrivs i 16 § andra och fjärde-sjätte styckena.
2 st. Har en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal hyrts ut i befintligt skick gäller
- för bostadslägenheten första stycket och
- för lokalen första stycket 1-4, endast om lägenheten enligt den allmänna uppfattningen på orten inte är fullt brukbar för sitt ändamål och hyresgästen när han ingick avtalet inte kände till bristen eller kunde upptäcka den med vanlig uppmärksamhet. Lag (1998:146).
JB 12:16
16§ Bestämmelserna i 10-12 §§ tillämpas också, om
- lägenheten blir så förstörd under hyrestiden att den inte kan användas för det avsedda ändamålet eller om lägenheten annars skadas under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig för skadan,
- hinder eller men på annat sätt uppstår i nyttjanderätten utan att hyresgästen är vållande,
- hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket, eller
- en myndighet under hyrestiden meddelar ett sådant beslut som avses i 10 § andra stycket eller 12 § utan att hyresgästen gett anledning till det, dock inte förrän beslutet får verkställas.
2 st. Avser hyresavtalet en bostadslägenhet, får hyresnämnden i de fall som avses i första stycket 1-3 eller om hyresvärden inte fullgör sin underhållsskyldighet enligt 15 § tredje stycket på ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att åtgärda bristen (åtgärdsföreläggande). I föreläggandet, som får förenas med vite, ska det anges en viss tid inom vilken den eller de åtgärder som avses med föreläggandet ska ha vidtagits. Finns det särskilda skäl får tiden förlängas, om en ansökan om det görs innan tidsfristen löper ut.
3 st. Hyresvärden och hyresgästen kan med bindande verkan träffa avtal om inskränkning i rätten att enligt första stycket få nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbete för att sätta lägenheten i avtalat skick eller för att utföra sedvanligt underhåll av lägenheten eller fastigheten i övrigt eller annat arbete som särskilt anges i avtalet.
4 st. En ansökan om åtgärdsföreläggande kan riktas mot den som senast har beviljats eller sökt lagfart, även om denne har överlåtit fastigheten innan ansökan om åtgärdsföreläggande görs.
5 st.Om fastigheten överlåts efter att ansökan om åtgärdsföreläggande har gjorts eller om det är fråga om ett sådant fall som avses i fjärde stycket, ska rättegångsbalkens bestämmelser om verkan av att tvisteföremålet överlåts och om tredje mans deltagande i rättegång tillämpas.
6 st. Är tvist om äganderätten antecknad i fastighetsregistrets inskrivningsdel, kan en ansökan om åtgärdsföreläggande riktas mot den som innehar fastigheten med äganderättsanspråk. Lag (2021:1097).
