Hyrestid

Hyresavtal gäller för obestämd tid (tills vidare) om inte annat har avtalats. När det gäller butiks- och restaurangavtal så är det vanligt med en hyrestid om tre år och ofta har man avtalat om lika lång förlängningstid, dvs tre år.

Ett tillsvidareavtal måste sägas upp för att upphöra att gälla. Tidsbestämda avtal upphör vid hyrestidens utgång om inte annat har avtalat. Har ett hyresförhållande varat mer än nio månader måste det dock alltid sägas upp. Det vanligaste är dessutom att parterna även har avtalat om förlängningstid. Det innebär att de flesta lokalhyresavtal måste sägas upp för att upphöra.

Den avtalade hyrestiden har även betydelse för om parterna kan avtala om rörliga hyrestillägg. Huvudregeln är nämligen att hyran ska vara till beloppet bestämd. Vissa undantag finns avseende driftskostnader samt omsättningshyra. Därutöver gäller även, såvitt nu är av intresse, att i avtal med en hyrestid som är längre än tre år får hyresavtalet innehålla bestämmelse om att hyran kan utgå med belopp som bestäms enligt annan beräkningsgrund. Ett typexempel på det senare är en indexklausul som är kopplad till konsumentprisindex (KPI), vilket innebär att hyran kan justeras under hyrestiden. Kravet på en hyrestid om minst tre år innebär att en sedvanlig indexklausul inte får tillämpas på avtal som löper tills vidare eller med en bestämd tid om högst tre år. Mer om dessa frågor kommer under avsnittet Hyra.

 Tänk på!

Fundera över om ni önskar en längre avtalstid?
Exempelvis kan det vid nyteckning av avtal vara lämpligt eftersom man då gör stora investeringar.

Frågor och svar

Fråga: Hur lång är uppsägningstiden om hyresavtalet löper tills vidare?

Svar: Ett hyresavtal som löper tills vidare (obestämd tid) kan, om inte längre uppsägningstid har avtalats, sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen. Samma sak gäller om det är fråga om bestämd hyrestid och hyrestiden är längre än nio månader.

Fråga: Kan man avtala om kortare uppsägningstid än vad som anges i hyreslagen?

Svar: Ja, men som hyresvärd tar jag en risk om jag förlitar mig på den avtalade hyrestiden. Hyreslagen är nämligen tvingande till hyresgästens förmån. Det innebär att om en kortare uppsägningstid har avtalats, exempelvis sex månader när hyreslagen anger minst nio månader, kan hyresgästen tillämpa den avtalade uppsägningstiden. Om däremot hyresvärden gör detsamma kan hyresgästen välja att antingen godta uppsägningstiden/uppsägningen eller invända att uppsägningen är ogiltig då hyreslagens tvingande bestämmelser anger en minsta uppsägningstid om nio månader.

Fråga: Vad gäller om uppsägningstid inte är angiven?

Svar: Är det fråga om ett avtal som löper tills vidare är uppsägningstiden nio månader.
Är det fråga om ett avtal som löper för bestämd tid ska uppsägning ske senast

– en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,

– en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,

– tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader,

– nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader.

Fråga: Vad gäller om förlängningstid inte är angiven?

Svar:  Är det fråga om ett avtal ingånget för bestämd tid, och hyresförhållandet varat högst nio månader, så upphör det om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader så måste emellertid avtalet sägas upp för att upphöra. Har parterna inte angett någon förlängningstid så övergår avtalet att gälla ”tills vidare”. Det innebär att avtalet löper tills någon av parterna säger upp avtalet.

GRUNDUTBILDNING LOKALHYRESAVTAL