Hyra
Hyra är all den ersättning som hyresgästen betalar till hyresvärden med anledning av hyresförhållandet. Även driftskostnader, sophämtningsavgift, marknadsföringsbidrag, indextillägg och fastighetsskattetillägg är hyra.
Hyran skall vara till beloppet bestämd
Det är klart vanligast att hyresavtalet anger en årshyra.
Huvudprincipen enligt hyreslagen är att hyran ska i avtalet vara till beloppet bestämd. Det finns möjlighet till undantag från denna huvudprincip.
Undantag
- Driftskostnaderna värme, varmvatten, kyla, el och avgift för vatten och avlopp får vara rörliga.
- Omsättningshyra.
- Vid hyrestid som är längre än tre år så får hyresavtalet innehålla bestämmelse om att hyra kan utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund.
Indexklausul
Indexklausulen var initialt tänkt att kompensera hyresvärdarna för ökade drifts- och underhållskostnader under hyrestiden. Hyresvärdar skulle därmed motiveras att våga teckna hyresavtal med en hyrestid längre än tre år. När indexklausulen infördes så var de flesta hyresavtal varmhyresavtal, dvs hyran inkluderade även vatten, värme och VA-kostnader. De senaste 30 åren har hyresavtalen förändrats. Hyresgästerna erlägger vanligtvis ersättning för driftskostnader utöver själva hyran. Vi anser därför att det inte längre är motiverat att låta hela hyran (100 %) utgöra grund för indexberäkningen.
Rättsfall (RH 1996:156)
Hyresgästen slapp att betala indextillägg då hyrestiden var två år
Indexreglering har skett på hyra enligt lokalhyresavtal trots att hyresavtalet löpte på två år. Hyresgästen krävde återbetalning av de delar som avsåg inbetalt indextillägg och hyresvärden blev återbetalningsskyldig.
Konsumentprisindex (KPI)
Konsumentprisindex är ett mått på hur konsumentpriserna i genomsnitt utvecklar sig för hela den privata inhemska konsumtionen. De priser som mäts är de som konsumenterna faktiskt betalar.
Man mäter tolv huvudgrupper; Livsmedel och alkoholfria drycker, alkoholhaltiga drycker och tobak, kläder och skor, boende, inventarier och hushållsvaror, hälso- och sjukvård, transport, post- och telekommunikationer, rekreation och kultur, utbildning, restauranger och logi, andra diverse varor och tjänster.
Konsumentprisindex återspeglar inte kostnadsförändringar för en fastighetsägare. Man har ändå valt att använda sig av konsumentprisindex för att man inte kunnat hitta ett lämpligare och mera lättillgängligt alternativ som mätare av prisförändringar i ekonomin.
Vi kan konstatera att konsumentprisindex stiger över tid. Du bör därför vara uppmärksamma på vilket år, om det anges något, som anges i indexklausulen. Angivet år bör inte vara ett år som är före det år avtalet börjar löpa. Ju lägre indextal/bastal man har desto större skillnad och desto högre indextillägg över tid.
Tänk på!
Var uppmärksam vid din uppsägning för villkorsändring om du vill sänka hyran att du även säger upp indexklausulen så att den anpassas till ny hyrestid. Har ni kvar en gammal indexklausul där årtal för bastalet anges så finns det risk för att du får en hyra som räknas upp innan hyresavtalet ens börjat löpa. Det kan till och med bli så illa att du får en hyra, trots hyressänkning, som blir högre än den du betalade före uppsägningen och hyressänkningen.
Du bör även vara uppmärksam när hyresvärden gör en uppsägning så att inte den ”gamla indexklausulen” är kvar.
FRÅGA!
Vad gäller om det inte
anges något årtal i
standardindexklausulen?
Svar: Då gäller enligt standardindexklausulen följande;
– För hyresavtal som börjar gälla någon gång mellan 1/1 – 30/6 anses bashyran anpassas till indextalet för oktober månad året innan.
– För hyresavtal som börjar gälla någon gång under tiden 1/7 – 31/12 anses bashyran istället anpassas till indextalet för oktober månad under samma tid.
FRÅGA!
Kan hyresvärden höja hyran under hyrestiden?
Svar: Nej, den hyra som är avtalad gäller under hela hyrestiden. För att förändra/höja hyran måste hyresvärden säga upp hyresavtalet för villkorsändring till hyrestidens utgång.Notera emellertid att det kan finnas bestämmelser i hyresavtalet som gör att hyran höjs under hyrestiden. En vanlig sådan bestämmelse är indexklausulen.
JB 12:19
19 § Hyran för bostadslägenheter ska vara till beloppet bestämd i hyresavtalet eller, om avtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304), i förhandlingsöverenskommelse. Detta gäller dock inte ersättning för kostnader som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning, förseende med varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp
- om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul och beräkningsgrunden för ersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse eller genom ett beslut enligt 22 eller 25 § hyresförhandlingslagen,
- om lägenheten är belägen i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet, eller
- i fråga om avgifter för vatten och avlopp, om avgiften påförs hyresgästen efter individuell mätning.
2 st. I fråga om bostadslägenheter som hyrs ut i andra hand eller som upplåtaren innehar med bostadsrätt får det trots första stycket avtalas att hyran ska anknytas till den hyra, årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse som upplåtaren betalar.
3 st.Hyran för lokaler ska också vara till beloppet bestämd i avtalet till den del den inte omfattar ersättning som avses i första stycket andra meningen. Trots detta gäller dock förbehåll i avtalet om att hyran ska utgå med ett belopp som står i visst förhållande till hyresgästens rörelseintäkter eller som bestäms enligt en skriftlig överenskommelse mellan å ena sidan hyresvärden eller hyresvärden och en organisation av fastighetsägare, i vilken hyresvärden är medlem, och å andra sidan en organisation av hyresgäster. Om avtalet är träffat för bestämd tid och hyrestiden är minst tre år, gäller dessutom förbehåll om att hyran ska utgå med belopp som bestäms enligt en annan beräkningsgrund än som nu har angetts.
4 st. Om en kostnad som hänför sig till lägenhetens uppvärmning, nedkylning eller förseende med varmvatten eller elektrisk ström kan påföras hyresgästen efter individuell mätning, ska beräkningen av ersättning för kostnaden, trots första och tredje styckena, ta sin utgångspunkt i den uppmätta förbrukningen.
5 st. Har avtal träffats i strid med första, tredje eller fjärde stycket, ska hyran utgå med ett belopp som är skäligt med hänsyn främst till parternas avsikter och övriga förhållanden när avtalet träffades.
6 st. Om ogiltighet av avtal om hyra för bostadslägenhet i vissa fall när förhandlingsordning gäller finns bestämmelser i hyresförhandlingslagen. Lag (2014:337).
