Lokalens användning
Skrivningen ”lokalens användning” bestämmer vilken verksamhet man får bedriva i lokalen. Vanligtvis så står det butik, restaurang, kontor eller motsvarande i denna punkt. Man får inte använda lokalen till något annat än det som står i hyresavtalet.
Ändrad användning
Du som hyresgäst kan inte själv, utan hyresvärdens godkännande, ändra användning av lokalen. Om du ändå gör det riskerar du att förlora hyresrätten till din lokal.
Att ansöka om ändrad användning
Vill man förändra den avtalade användningen så krävs hyresvärdens godkännande. Om hyresvärden inte godkänner en ändrad användning kan man ansöka hos hyresnämnden om ett godkännande.
Hyresnämnden kan lämna tillstånd till ändrad användning. Beslutet blir giltigt mot en hyresvärd som nekat förändringen. Hyreslagen reglerar under vilka förutsättningar hyresnämnden ska ge tillstånd till ändrad användning.
Tillstånd ska lämnas om hyresgästen har hyrt längre än 2 år och har beaktansvärda skäl för ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig. Tillståndet kan förenas med villkor. Således ska hyresgästens beaktansvärda skäl för ändrad användning vägas mot hyresvärdens befogade anledning att motsätta sig ändring.
Beaktansvärda skäl
Ett vanligt beaktansvärt skäl till ändrad användning kan vara ekonomiskt, det vill säga att hyresgästen på grund av dålig lönsamhet måste förändra sin verksamhet.
Rättsfall: (ÖH 3889-05)
En hyresgäst som enligt hyresavtalet ska använda lokalen till glassbar fick tillstånd till att utvidga verksamheten till att även sälja enklare rätter, som inte krävde avancerad ventilation.
Rättsfall: (BD 406/1991)
Hyresavtalet anger den avtalade användningen till bageri med konditori. Hyresgästen önskade ändra användningen till pizzabakning med servering, vilket hyresnämnden biföll.
När har hyresvärden anledning att motsätta sig en ändrad användning?
Även om hyresgästen kan visa att en ändrad användning är motiverad så kan hyresvärden ha skäl att (befogad anledning) motsätta sig ändringen.
Enligt hyreslagen så kan hyresvärdens befogade anledning att motsätta sig till exempel vara följande:
Eftersom ett tillstånd till ändrad användning kan kombineras med villkor så kan hyresvärdens eventuellt ökade kostnader för ombyggnation åläggas hyresgästen och därmed finns inte längre någon befogad anledning för hyresvärden att motsätta sig ändringen av verksamhet i lokalen.
Tänk på!
Avtala om en mer allmänt hållen användning
Det är den avtalade användningen som styr vilken användning som får ske i lokalen. Om du har möjlighet att påverka, försök därför få till en mer övergripande skrivning såsom butik, restaurang eller café. Det är viktigt, inte endast för att kunna förändra verksamheten över tid, utan även vid en eventuell överlåtelse av hyresavtalet.
Överlåtelse av verksamhet
När man överlåter en verksamhet och tillhörande hyresavtal så träder den nya hyresgästen in i hyresavtalet. Står det ”café” i den avtalade verksamheten så kan den nya hyresgästen bedriva sin variant av café-verksamhet. Men om det står café-verksamhet under namnet ”Espresso House” så är det endast denna typ av café som får bedrivas i lokalen. Hyresavtalet kan därför bli svårare att överlåta.
JB 12:23
Hyresgästens användning av lägenheten
23 § Bostadshyresgästen får inte använda lägenheten för något annat ändamål än det avsedda. Hyresvärden får dock inte åberopa avvikelser som är utan betydelse för honom.
2 st. Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor. Lag (1988:927).
