Vad kännetecknar ett hyresavtal?
Det tolfte kapitlet i jordabalken brukar allmänt kallas för hyreslagen. I hyreslagen finns bestämmelser som gäller för bostadshyresavtal och lokalhyresavtal. Hyreslagen kallar såväl bostad som lokal för lägenhet. Där det i hyreslagen anges lägenhet avses således både bostadslägenhet och lokal.
I 12 kapitlet 1 § jordabalken (JB) definieras vad som krävs för att ett avtal bedöms vara ett hyresavtal.
För att ett avtal ska vara ett hyresavtal krävs följande:
a) Upplåtelse av hus eller del av hus
Hyreslagen definierar inte vad som avses med ”hus” men man kan konstatera att utrymmet där uthyrningen sker bör åtminstone ha tak, väggar och golv, dvs det måste vara ett tillslutet utrymme.
En garageplats är ett hyresavtal men en parkering på mark, med skärmtak, är inte ett hyresavtal.
b) Upplåtelsen ska ske mot ersättning
Är nyttjandet av hus eller del av hus vederlagsfritt/gratis så är det inte hyra. Som ersättning räknas inte bara pengar utan även skyldighet för nyttjanderättshavaren att till hyresvärden prestera något, exempelvis leverera varor eller utföra arbetsprestation.
Rättsfall: (RH 1978:389)
En företagare fick nyttja en kommunägd lokal med värme, vatten samt inredning mot att hon tillhandhöll mat och dryck åt personal och elever i en skola till ett pris som kommunen bestämde. Högsta domstolen ansåg att eftersom kommunen ensamt bestämde priserna på lunchen så ansågs avtalet omfatta ”ersättning” och avtalet bedömdes som ett hyresavtal.
c) Upplåtelsen ska avse en total nyttjanderätt.
Detta innebär att hyresgästen ska ensam äga rätt att nyttja lokalen.
I vissa köpcentrumavtal kan hyresgästen ha ensam nyttjanderätt till en del av centrumet men att serveringsytan är gemensam med andra. Den gemensamma ytan är då en del av den yta som hyresgästen har ensamrätt till och omfattas därför av hyresavtalet.
Varken muntligt eller skriftligt avtal
Ett hyresavtal kan även uppstå utan att parterna har träffat vare sig ett muntligt eller skriftligt avtal. Hyresavtal kan uppstå beroende på hur en part har agerat. Exempelvis uppstår ett (nytt) hyresavtal om en hyresvärd som fått ett domstolsbeslut på att en hyresgäst ska flytta, utan att säga något, ändå låter hyresgästen vara kvar i lokalen under en längre tid och under denna tid skickar hyresavier till hyresgästen och får betalt.
JB 12:1
Inledande bestämmelser
1§ Detta kapitel avser avtal, genom vilka hus eller delar av hus upplåts till nyttjande mot ersättning. Detta gäller även om lägenheten upplåtits genom tjänsteavtal eller avtal i anslutning till sådant avtal.
2 st. Innefattar avtalet även upplåtelse av jord att nyttjas tillsammans med lägenheten, ska detta kapitel tillämpas på avtalet, om jorden ska användas för trädgårdsodling i mindre omfattning eller för annat ändamål än jordbruk. Förenas ett tjänsteavtal, som inte är av ringa betydelse, med upplåtelse av såväl lägenhet för bostadsändamål som jord, ska kapitlet tillämpas, om upplåtelsen av lägenheten är mera betydelsefull än upplåtelsen av jorden.
3 st. Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.
4 st. Det som föreskrivs i detta kapitel om sambor gäller endast sådana samboförhållanden där ingen av samborna är gift.
5 st. Förbehåll som strider mot en bestämmelse i detta kapitel är utan verkan mot hyresgästen eller den som har rätt att träda i hans eller hennes ställe, om inte annat anges.
6 st. Omfattar hyresavtalet minst tre bostadslägenheter, som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt, får parterna avtala om förbehåll som strider mot det som sägs i detta kapitel om sådana lägenheter, under förutsättning att förbehållet inte strider mot bestäm- melserna om lokaler och inte heller avser rätten till förlängning av avtalet eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med sådan förlängning. Ett sådant förbehåll gäller endast om det godkänts av hyresnämnden. Godkännande behövs dock inte om staten, en kommun, en region eller ett kommunalförbund är hyresvärd.
7 st. I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns särskilda bestämmelser om upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall. Lag (2019:840).
JB 12:2
Hyresavtalet
2§ Hyresavtal skall upprättas skriftligen, om hyresvärden eller hyresgästen begär det.
2 st. Har hyresavtal upprättats skriftligen och träder någon i laga ordning i hyresgästens ställe, skall detta på begäran antecknas på avtalet.
3 st. Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, får en sådan rätt inte upphävas eller ändras i annan ordning än som gäller för ändring av hyresvillkor, även om rätten inte är särskilt reglerad i avtalet mellan parterna. Lag (1984:694).
