Lokalens skick
Huvudregeln är att hyresvärden ska tillhandahålla lokalen i sådant skick att den kan användas för den typ av verksamhet som hyresgästen ska bedriva i lokalen. Detta gäller både vid hyrestidens början och under hyrestiden. I lokalhyresförhållanden kan dock denna regel avtalas bort. Oftast avtalar parterna att lokalen hyrs ut i befintligt skick, vilket är fallet med standardavtalet.
Vad är okulär besiktning?
Okulär besiktning är en besiktning av synliga ytor. Det vill säga du behöver inte öppna upp golv eller titta bakom slutna ytor för att ta reda på skicket.
Vilken betydelse har det avtalade skicket?
Lokalens avtalade skick har betydelse såväl under hyresförhållande som vid avflyttning. Det är därför viktigt att, gärna tillsammans med hyresvärden, dokumentera skicket på lokalen vid avtalstecknandet och tillträdet. Om en hyresgäst tecknar avtal utan att först ha besiktigat lokalen tar denne en stor risk.
Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lokalen i avtalat skick. Det är vanligt att delar av underhållsansvaret läggs på hyresgästen, vilket vi kommer in på senare. Det avtalade skicket har även betydelse för om en brist föreligger eller inte och vem som i sådana fall ansvarar för bristen.
Tänk på!
- Besiktiga lokalen innan ni skriver på hyresavtalet.
- Dokumentera lokalens skick vid avtalstecknandet och tillträdet samt vem som ansvarar för att ombesörja och bekosta åtgärder.
JB 12:9
9 § På tillträdesdagen skall hyresvärden, om inte bättre skick har avtalats, tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet.
Avtal får dock träffas om att lägenheten skall vara i sämre skick, om
- upplåtelsen avser en bostadslägenhet för fritidsändamål eller en lokal, eller
- hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304)och bestämmelserna om lägenhetens skick har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Lag (1984:694).
JB 12:15
15 § Under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats eller följer av andra stycket.
Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reperationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat har avtalats och
- hyresavtalet avser ett enfamiljshus eller en lägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet eller
- hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhanldingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.
Följer av ett hyresförhållande en rätt att använda utrymmen som är avsedda att användas gemensamt av hyresgästerna, ska hyresvärden hålla utrymmena i sådant skick som anges i 9 § första stycket, om inte något annat har avtalats. (Lag (2009:180).
